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2024年からガラリと変わる買取再販の条件

2021年末に今後4年間の住宅ローン減税のルールが決まったところ、前半の2年が過ぎようとしています。

2022・2023年と、2024・2025年で何が変わるかを確認していきます。


基本のルールはこちらです。


(1)既存住宅

その前に、まず通常の既存住宅はというと、4年間変化はありません。

通常の住宅は2,000万円まで、省エネ住宅以上であれば3,000万円までが、ローン控除対象額。期間は10年間です。

最大控除額は、140万円(2,000万円×0.7%×10年)と210万円ですから、差額は70万円です。

今さら言うまでもないですが、こんなにメリットがあるのに、ほとんどの人が見向きもしないのはなぜでしょう?

まあ、知らないからですよね。



さて、新築と買取再販はどうでしょうか。


(2)新築住宅

新築住宅は、建築確認が2024年になると、省エネ住宅以上じゃないと、ローン減税の対象外です。

いつ建築確認をしたのかというのが新しい指標です。

しかし、今さら省エネ基準に満たない住宅を供給する住宅事業者は、かなりどうかしています。

省エネ基準に適合させるのと、ローン控除の恩恵を比べたら、普通は省エネ基準適合のための性能向上費用の方が、はるかに少ないはずですから。


仮に3,000万円のローンを組めば150万円以上のローン控除が期待できますから、これがあるなしはかなり大きな影響です。


なお、2024・2025年引渡しでは、だいたい1,000万円の控除算定額の減少がありますから、全体的により縮小という方向です。

例えば、省エネ住宅で4000→3000という具合です。

しかし、残念と言えなくはないですが、いつ買うかはその人次第なので、ローン減税目当てで購入を決めるのはどうかと思います。


(3)買取再販

ローン減税に出てくる買取再販とは、売主がいったん買い取った宅建業者であるというだけでなく、増改築等工事証明書を発行できるリフォーム工事を実施した住宅のことです。

→それなりの規模の工事で、床の交換を含むなど。

つまり、売主が宅建業者であっても、上記の増改築の条件に当てはまらないと、既存住宅扱いです。


買取再販は新築並みの控除算定額となるのですが、省エネ住宅であるかないかで大きな差が付きます。


新築の場合、もはや省エネ一択の状況ですが、既存住宅の世界にある買取再販だと、選択肢があるだけにやっかいです。


条件の良い順に並べると、


  • 省エネ買取再販 3000万円 13年

  • (省エネ既存住宅 3000万円 10年)

  • その他買取もしくは既存 2000万円 10年


これらのうち、どこを目指しますか?


ちなみに、

2022・2023年は

  • 省エネ買取再販 4000万円 13年

  • その他買取再販 3000万円 13年


だったので、

4000万円以上の借入など、高額にならないと差がつかないというのが、より低額でも効果が発揮できるようになる。

13年と10年の差もつく。

つまり今後は、2つの要素でより差がつきやすい条件に変わるということ、ご理解いただけますでしょうか。


さて、省エネかどうかによる差額の試算例です。(金利0.5%で6月から支払いを開始するとして)




これ、ものすごいインパクトだと思いませんか?

こんなに差が付くようになるんですよ。



さて省エネ住宅を目指すかどうかは、それぞれの住宅事業者の考えによります。


物件価格が安い。省エネ工事が難しい。

となれば、その他住宅となるのもやむを得ません。



問題は、何の検討もせずにその他住宅として売ること。


せっかくリノベするなら、断熱も同時に考えましょう。

あと僅かで基準に届くという住宅であれば内窓の設置で十分クリアできるだろうし、さらにはスケルトンにするので抜本的な壁の断熱強化をして、ZEHを目指そうという考え方もできます。


さらに既にお伝えしておりますとおり、築浅なら全くリフォームしなくても、省エネ基準を満たしている場合がありますからね。


 

今までと違うと思われる点は、先に省エネ性能を確認して、省エネ住宅として売り出した方が差別化できるだろうということ。


これまでは、引渡済みの住宅が買主要望で省エネ性能を確認することがほとんど。

満たしていないとしたら、ただ残念というだけ。


でも、事前に確認できれば、いかようにも対応できて、セールスポイントとなるじゃないですか。


まあ、厳密には、これまでもできたはずなんですが、今まで以上に、省エネによるローン控除の差額が大きくなるので、先に性能の確認をするフローとした方が良いでしょうね。


なお、買取再販についてかなり細かい話ですが、仮に省エネ住宅でないとすれば、もはやローン減税の条件は2,000万円10年で変わらないですが、それでも不動産取得税などの減税(買取再販業者自身のメリット)が見込めるため、増改築等工事証明書の要件は、視野に入れておく必要があります。



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